Risoluzione del contratto e risarcimento danni nell’acquisto di un immobile

Quando si acquista una casa, può capitare di scoprire, solo dopo la firma del contratto e il trasferimento della proprietà, dei problemi nascosti che non erano visibili al momento dell’acquisto. Questi problemi, chiamati “vizi occulti”, sono difetti dell’immobile che non erano evidenti né facilmente individuabili durante la visita e che il venditore non ha dichiarato. Cosa sono i vizi occulti? I vizi occulti sono difetti che rendono la casa meno adatta all’uso previsto o ne diminuiscono il valore. Esempi possono essere infiltrazioni d’acqua, problemi strutturali, impianti non a norma o presenza di muffa nascosta dietro i muri. Cosa prevede la legge? La legge tutela l’acquirente: il venditore è obbligato a garantire che l’immobile sia privo di vizi occulti. Se l’acquirente scopre un difetto dopo l’acquisto, può chiedere un rimedio, ad esempio la riduzione del prezzo, la riparazione del danno o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto. Cosa deve fare l’acquirente? Se si scopre un vizio occulto, è importante comunicarlo al venditore il prima possibile, di solito entro 8 giorni dalla scoperta e comunque entro un anno dalla consegna dell’immobile. La segnalazione deve essere fatta per iscritto, ad esempio tramite raccomandata. Cosa rischia il venditore? Se il venditore ha nascosto volontariamente il difetto, può essere obbligato a risarcire anche i danni subiti dall’acquirente, oltre a dover rimediare al vizio.  Conclusione Quando si acquista una casa, è importante controllare attentamente l’immobile e, se si scopre un problema nascosto dopo l’acquisto, agire rapidamente per tutelare i propri diritti. La legge protegge l’acquirente dai vizi occulti, ma è fondamentale rispettare i tempi e le modalità previste per la denuncia.

Quando si decide di comprare una casa, spesso il primo passo è firmare un “preliminare di acquisto”, chiamato anche “compromesso”. Si tratta di un contratto in cui il venditore si impegna a vendere e l’acquirente si impegna a comprare l’immobile a certe condizioni, prima di arrivare all’atto definitivo davanti al notaio.  A cosa serve il preliminare? Il preliminare serve a fissare per iscritto tutti gli accordi presi: prezzo, modalità di pagamento, tempi per la consegna della casa, eventuali caparre e condizioni particolari (ad esempio lavori da fare o documenti da presentare). In questo modo, sia il venditore che l’acquirente hanno delle garanzie prima della firma finale. Cosa succede dopo la firma? Dopo la firma del preliminare, di solito l’acquirente versa una caparra. Se una delle due parti non rispetta gli accordi, l’altra può chiedere l’esecuzione del contratto o il risarcimento del danno. Se l’acquirente si tira indietro, può perdere la caparra; se invece è il venditore a non rispettare il contratto, deve restituire il doppio della caparra. Serve il notaio per il preliminare? Non è obbligatorio andare dal notaio per il preliminare, ma è consigliato, soprattutto se si versano somme importanti. Infatti, il notaio può anche trascrivere il preliminare nei registri immobiliari: così l’acquirente è più tutelato contro eventuali problemi come ipoteche o vendite a terzi prima del rogito. Conclusione Il preliminare di acquisto è un passo fondamentale per chi compra o vende casa: permette di mettere nero su bianco tutte le condizioni e di tutelare entrambe le parti fino al momento dell’atto definitivo. Prima di firmare, è importante leggere bene ogni clausola e, se necessario, chiedere consiglio a un esperto.

La recente Riforma Cartabia ha introdotto importanti novità nel campo del diritto di famiglia e molti si chiedono: oggi è possibile chiedere separazione e divorzio nello stesso momento, per abbreviare i tempi?  Separazione e divorzio: due tappe distinte Secondo la legge italiana, separazione e divorzio sono ancora due passaggi distinti. Non è possibile ottenerli con una sola domanda, perché il divorzio può essere chiesto solo dopo che la separazione si è protratta per almeno 6 mesi (se consensuale) o 12 mesi (se giudiziale) dal giorno della prima udienza. Quindi, prima bisogna separarsi, poi – trascorso il tempo richiesto – si può chiedere il divorzio. La novità della Riforma: trattare insieme le procedure La vera novità della Riforma Cartabia riguarda la possibilità di “trattare insieme” i due procedimenti, quando i tempi si sovrappongono. In pratica, se durante la causa di separazione maturano i termini per chiedere anche il divorzio, è possibile portare entrambi i procedimenti davanti allo stesso giudice, evitando lungaggini e dispersioni. Ad esempio, se durante una separazione giudiziale passano i 12 mesi previsti, si può presentare la domanda di divorzio e chiedere che i due procedimenti vengano trattati insieme. Questo avviene secondo precise regole di competenza: se ci sono figli minori, decide il tribunale del luogo dove risiedono; altrimenti, resta competente il giudice che ha ricevuto per primo la causa. Un solo processo, ma decisioni distinte Anche se le pratiche vengono trattate insieme, la legge prevede che la sentenza sia suddivisa: ci saranno due “capi autonomi”, uno per la separazione e uno per il divorzio, con la decorrenza distinta di eventuali assegni o contributi. Il nuovo rito familiare Tutte queste regole si applicano ai procedimenti avviati dopo il 28 febbraio 2023 e rientrano nel nuovo “rito unitario” per le cause di famiglia, introdotto proprio dalla Riforma Cartabia. In sintesi Non si può chiedere separazione e divorzio con un’unica domanda fin da subito, ma – grazie alla riforma – se i tempi si sovrappongono, è possibile trattarli insieme, con vantaggi in termini di rapidità e chiarezza delle decisioni. Una semplificazione importante per le famiglie che affrontano questi percorsi.

L’amministratore di sostegno è una figura prevista dalla legge per aiutare persone che, a causa di malattia, età o disabilità, non riescono a gestire da sole i propri interessi. Se una persona, un familiare o anche i servizi sociali si accorgono che qualcuno ha bisogno di aiuto nella gestione della vita quotidiana o dei suoi beni, possono chiedere al giudice di nominare un amministratore di sostegno.  Chi può presentare il ricorso? Il ricorso può essere presentato: ○ dalla stessa persona che ha bisogno di aiuto, ○ da un familiare (come un figlio, un genitore, un coniuge, un fratello o una sorella), ○ da un convivente, ○ dal tutore o curatore, ○ dal pubblico ministero ○ o dai servizi sociali. Come si fa il ricorso? Il ricorso si presenta al giudice tutelare del tribunale del luogo dove vive la persona da proteggere. Nel ricorso bisogna indicare: ○ le generalità della persona da proteggere, ○ i motivi per cui si chiede l’amministrazione di sostegno, ○ la descrizione delle difficoltà o delle condizioni di salute che rendono necessario l’aiuto, ○ le attività che la persona non riesce a svolgere da sola, ○ la proposta della persona da nominare come amministratore (può essere un familiare, ma anche un soggetto esterno). Al ricorso vanno allegati i documenti medici che provano la situazione (ad esempio certificati o relazioni sanitarie). Cosa succede dopo il ricorso? Il giudice fissa un’udienza, ascolta la persona interessata, i familiari e valuta la documentazione. Può anche chiedere una consulenza medica. Se ritiene che ci siano i presupposti, nomina con decreto l’amministratore di sostegno e stabilisce quali atti potrà compiere per conto della persona protetta. Conclusione Il ricorso per la nomina di un amministratore di sostegno è uno strumento importante per garantire assistenza e tutela a chi non è in grado di provvedere da solo ai propri interessi. La procedura è semplice e può essere attivata da chiunque abbia a cuore il benessere della persona fragile.

Quando un ragazzo o una ragazza che ha un tutore arriva a 18 anni, cioè alla maggiore età, il sistema di tutela previsto per i minori si interrompe automaticamente. Tuttavia, se la persona non è in grado di gestire da sola i propri interessi per problemi di salute, disabilità o altre difficoltà, la legge prevede alcuni strumenti per continuare a proteggerla anche da adulta. Cosa succede al compimento dei 18 anni? Al raggiungimento della maggiore età, la tutela del minore finisce. Il tutore non ha più potere e il giovane diventa formalmente responsabile di sé stesso. Tuttavia, se il ragazzo o la ragazza presenta ancora una situazione di incapacità (ad esempio per motivi psichici o fisici), è importante pensare per tempo a una protezione legale per il futuro. Quali strumenti di protezione esistono per gli adulti incapaci? Due sono gli strumenti principali: ○ Amministrazione di sostegno: È una misura flessibile pensata proprio per aiutare adulti che, pur maggiorenni, non sono del tutto autonomi. Può essere richiesta anche prima dei 18 anni, in modo che parta subito dopo il compimento della maggiore età. ○ Interdizione o inabilitazione: Sono misure più rigide che limitano molto la capacità di agire della persona, ma oggi si usano solo nei casi più gravi. Come fare per continuare la tutela? Prima che il minore compia 18 anni, il tutore, i familiari o i servizi sociali possono presentare al giudice un ricorso per la nomina di un amministratore di sostegno (o, nei casi più gravi, chiedere l’interdizione o l’inabilitazione). Il giudice valuterà la situazione e deciderà la soluzione più adatta.  Conclusione Quando un minore sotto tutela arriva alla maggiore età ma non è ancora in grado di gestire da solo la propria vita, è importante attivarsi per tempo e chiedere una nuova forma di protezione come l’amministrazione di sostegno. Così si garantisce continuità di assistenza e si tutela il suo benessere anche da adulto.

Quando si compra o si vende una casa, spesso si firma prima un “preliminare di acquisto” (compromesso), nel quale le parti si impegnano a concludere la compravendita definitiva entro una certa data e a determinate condizioni. In questa fase, normalmente l’acquirente versa una caparra al venditore. Cosa succede se una parte non rispetta il preliminare? Se una delle due parti decide di non rispettare gli impegni presi nel preliminare senza un valido motivo, l’altra parte ha due possibilità: ○ Chiedere l’esecuzione del contratto Chi vuole davvero concludere l’acquisto (o la vendita) può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che obblighi l’altra parte a rispettare gli accordi. In pratica, il giudice può ordinare, ad esempio, al venditore di vendere la casa oppure all’acquirente di pagarla secondo quanto stabilito. ○ Chiedere il doppio della caparra Se non si vuole più concludere il contratto, la parte che ha rispettato gli accordi può chiedere una compensazione economica. Se è l’acquirente ad essere stato danneggiato (cioè il venditore si tira indietro), può chiedere il doppio della caparra già versata. Se invece è l’acquirente a non rispettare il preliminare, il venditore trattiene la caparra ricevuta.  Esempio pratico ○ Se Mario vuole comprare la casa di Anna e versa una caparra di 10.000 euro, ma Anna poi non vuole più vendere, Mario può chiedere ad Anna 20.000 euro (cioè il doppio della caparra). ○ Se invece è Mario a non voler più comprare, Anna può trattenere i 10.000 euro ricevuti. Conclusione Il preliminare di acquisto e la caparra servono a tutelare entrambe le parti. Se qualcuno non rispetta gli accordi, l’altra parte può scegliere se chiedere l’esecuzione del contratto oppure il pagamento (o la restituzione) del doppio della caparra, secondo le regole previste dalla legge. Prima di firmare, è bene conoscere questi meccanismi per sapere come comportarsi in caso di problemi.

Quando si decide di comprare una casa, spesso al momento della firma del contratto preliminare (“compromesso”) si versa una somma di denaro chiamata “caparra”. Questo pagamento ha lo scopo di garantire che entrambe le parti rispettino gli accordi presi.  Cos’è la caparra? La caparra è una somma di denaro che l’acquirente dà al venditore come impegno per l’acquisto della casa. Serve a dimostrare la serietà dell’intenzione di comprare e a tutelare sia chi compra che chi vende. Cosa succede se l’acquirente cambia idea? Se l’acquirente, dopo aver firmato il preliminare, decide di non comprare più la casa senza un valido motivo, il venditore può trattenere la caparra ricevuta come risarcimento. Cosa succede se il venditore cambia idea? Se invece è il venditore a non voler più vendere, deve restituire all’acquirente il doppio della caparra ricevuta. Questo serve a compensare il danno subito da chi voleva davvero comprare la casa. Caparra confirmatoria e penitenziale La caparra può essere di due tipi: confirmatoria (la più comune, che segue le regole sopra descritte) e penitenziale (che permette a una delle parti di recedere dal contratto, pagando o perdendo la caparra). La differenza va indicata chiaramente nel contratto. Conclusione La caparra è uno strumento importante nell’acquisto della casa perché tutela entrambe le parti e dimostra la serietà dell’impegno preso. Prima di versarla, è bene capire che cosa comporta e quali sono i propri diritti e doveri in caso di ripensamenti.

Introduzione Il legato è uno degli strumenti con cui una persona può disporre dei propri beni, in maniera specifica, a favore di un soggetto al momento della propria morte. Diversamente dalla successione ereditaria, che coinvolge l’intero patrimonio, il legato riguarda singoli beni, diritti o somme di denaro, destinati a soggetti determinati detti legatari. Cos’è un Legato Ereditario Il legato è un atto testamentario, disciplinato dal Codice Civile agli articoli 649 e seguenti, attraverso il quale il testatore assegna beni specifici a un legatario. Può trattarsi di beni mobili, immobili, diritti o somme di denaro. Il legatario non diventa erede, ma riceve ciò che è stato specificamente indicato nel testamento. Differenza tra Legato e Successione La successione riguarda l’intero patrimonio del defunto e definisce chi sono gli eredi. Il legato, invece, è limitato a uno o più beni particolari, senza coinvolgere il patrimonio complessivo. Il testatore può modificare o revocare un legato fino al momento della morte. Tipologie di Legato Legato di cosa certa: riguarda un bene specifico come un immobile o un oggetto identificato. Legato di somma di denaro: prevede l’assegnazione di una cifra al legatario. Legato di universitas: riguarda un insieme di beni, senza elencarli uno per uno. Legato con onere: impone al legatario un obbligo, ad esempio il mantenimento di un familiare. Legato di usufrutto: attribuisce il diritto di godimento su un bene per un certo periodo o a vita. Legato a favore di persona giuridica: può essere destinato a enti, fondazioni o associazioni. Esecuzione del Legato Il legato viene eseguito se il bene oggetto del legato è presente nel patrimonio ereditario. Se il bene è assente o non più disponibile (ad esempio venduto o distrutto), il legato può decadere a meno che il testatore non abbia previsto una forma di sostituzione. I legati immobiliari o mobiliari vengono adempiuti in base alla disponibilità dell’eredità. Legati e Riserva Legittima Anche i legati devono rispettare la quota di legittima spettante agli eredi necessari (coniuge, figli, genitori). Se i legati compromettono questa quota, gli eredi legittimari possono ricorrere all’azione di riduzione per far valere i propri diritti. Aspetti Fiscali dei Legati I legati sono soggetti all’imposta di successione. L’aliquota e le franchigie variano in base al grado di parentela tra testatore e legatario. I legatari più prossimi possono usufruire di esenzioni maggiori, mentre soggetti non familiari possono essere tassati con aliquote più elevate. Conclusioni I legati ereditari rappresentano uno strumento flessibile e personalizzabile per la distribuzione dei beni dopo la morte. Tuttavia, richiedono attenzione nella loro redazione per non ledere i diritti degli eredi necessari. Una buona pianificazione testamentaria, con l’aiuto di un professionista, consente di evitare conflitti e garantire il rispetto della volontà del defunto.

Introduzione La collazione ereditaria è un istituto fondamentale del diritto successorio italiano. Serve a garantire un’equa distribuzione del patrimonio tra gli eredi, considerando anche le donazioni ricevute da alcuni di essi durante la vita del defunto. Cos'è la Collazione Ereditaria Con il termine 'collazione' si intende il procedimento attraverso cui le donazioni fatte in vita dal defunto ai propri eredi legittimi vengono riportate all’interno del patrimonio ereditario. In pratica, le donazioni sono trattate come anticipazioni della quota di eredità spettante a ciascun erede. La Normativa di Riferimento La collazione è disciplinata dagli articoli 737 e seguenti del Codice Civile italiano. Queste norme stabiliscono in quali casi si applica la collazione, chi è tenuto a effettuare la restituzione e come calcolare il valore delle donazioni. Quando è Obbligatoria la Collazione La collazione è obbligatoria quando un erede legittimo ha ricevuto una donazione da parte del defunto e partecipa alla successione. Rientrano nella collazione sia le donazioni dirette (immobili, denaro) che quelle indirette (pagamento di debiti o spese a favore dell’erede). Chi è Soggetto alla Collazione Sono soggetti alla collazione gli eredi legittimi: figli, coniuge e altri parenti prossimi. Non sono tenuti alla collazione i legatari, né chi ha ricevuto donazioni escluse espressamente dal testatore o di modico valore. Effetti della Collazione Ereditaria Gli effetti principali della collazione sono: Inclusione delle donazioni nel calcolo dell’eredità totale; Valutazione delle donazioni in base al loro valore; Compensazione tra eredi per ristabilire l’equilibrio; Tutela della quota di legittima spettante per legge. Donazioni Escluse dalla Collazione La collazione non è obbligatoria nei seguenti casi: Se il testatore ha escluso la collazione nel testamento; Se si tratta di donazioni di modico valore; Donazioni fatte per esigenze di sussistenza dell’erede. Conclusioni La collazione ereditaria rappresenta uno strumento di equilibrio e giustizia nella divisione dell’eredità. Permette di evitare che alcuni eredi ricevano più di quanto loro spetti, grazie a donazioni ricevute in vita. Conoscere quando si applica e come funziona è essenziale per tutelare i propri diritti successori.